«Άγνωστος ιδιοκτήτης» στο Κτηματολόγιο: πώς αποδείχθηκε η κυριότητα και διορθώθηκαν τα όρια

Η ουσία της απόφασης: Το δικαστήριο αναγνώρισε δικαιώματα συγκυριότητας σε ακίνητο 620,98 τ.μ., διέταξε να αποσπαστεί από μεγαλύτερη κτηματολογική εγγραφή «αγνώστου ιδιοκτήτη» και να δημιουργηθεί νέο αυτοτελές ΚΑΕΚ. Η σημασία της υπόθεσης βρίσκεται όχι μόνο στην εφαρμογή του Ν. 2664/1998 αλλά και στην αποδεικτική αξιολόγηση μιας ιδιοκτησιακής ιστορίας που ξεκινούσε από το 1900.

1. Τα πραγματικά περιστατικά

Στις Αχαρνές, ένα αγροτεμάχιο είχε αρχική έκταση 1.280 τ.μ. σύμφωνα με συμβόλαιο του 1900. Μετά από απαλλοτριώσεις τμημάτων για οδικά έργα απέμειναν 620,98 τ.μ. Η κυριότητα είχε περάσει διαδοχικά με αγοραπωλησίες και κληρονομικές διαδοχές. Κατά την κτηματογράφηση οι ενδιαφερόμενοι παρέλειψαν να υποβάλουν τις δηλώσεις ιδιοκτησίας και το ακίνητο ενσωματώθηκε σε εγγραφή μεγαλύτερου γεωτεμαχίου 6.505 τ.μ., με ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη».

Οι ενδιαφερόμενοι άσκησαν αγωγή για να αναγνωριστούν τα ποσοστά συγκυριότητας και να γίνει γεωμετρική μεταβολή: να αποσπαστεί δηλαδή το δικό τους τμήμα από την ευρύτερη εγγραφή. Το Ελληνικό Δημόσιο αντέκρουσε, διεκδικώντας μέρος της έκτασης ως δημόσια δασική γη, λιβάδι ή έκταση που περιήλθε ιστορικά στην κυριότητά του.

2. Το ουσιαστικό ζήτημα: ποιος ήταν πραγματικά κύριος;

Το κρίσιμο ερώτημα δεν ήταν απλώς τι έγραφε το Κτηματολόγιο, αλλά τι είχε συμβεί στην πραγματικότητα με την κυριότητα και τη νομή. Το δικαστήριο εξέτασε την αλληλουχία τίτλων, τις κληρονομικές διαδοχές και τις μακροχρόνιες πράξεις νομής. Στην αξιολόγηση αυτή απέδωσε σημασία στην καλλιέργεια, στην περιοδική αγρανάπαυση και στη βόσκηση, ως πράξεις συμβατές με τη φύση του αγροτεμαχίου.

Σημαντικό βάρος είχαν και προηγούμενες δικαστικές κρίσεις: η ΕφΑθ 6316/1993 για την κυριότητα των δικαιοπαρόχων και η ΠολΠρΑθ 9793/1997, με την οποία απορρίφθηκε έφεση του Δημοσίου σε προγενέστερη δασική διαφορά. Επιπλέον, εξετάστηκαν τοπογραφικά διαγράμματα, ένορκη βεβαίωση και έγγραφα για την αποζημίωση από τις απαλλοτριώσεις.

3. Τα επιχειρήματα του Δημοσίου και η αξιολόγησή τους

Το Δημόσιο επικαλέστηκε, μεταξύ άλλων, δασικό χαρακτηρισμό τμήματος 129,231 τ.μ., ιστορικούς τίτλους κτήσης δημόσιας γης, λιβάδι/βοσκότοπο και αδέσποτο ακίνητο. Το δικαστήριο δεν απέρριψε συλλήβδην όλους τους ισχυρισμούς με την ίδια αιτιολογία: έκρινε ορισμένους αόριστους, καθώς δεν εξειδικεύονταν ουσιώδη περιστατικά, ενώ εξέτασε άλλους στην ουσία.

Ως προς την ουσιαστική απόδειξη, δεν δέχθηκε ότι είχε αποδειχθεί δημόσιος δασικός χαρακτήρας, λιβάδι ή βοσκότοπος ούτε πράξεις νομής του Δημοσίου επί του επιδίκου. Συνεκτίμησε ιδιαίτερα την προγενέστερη αμετάκλητη κρίση σε δίκη με διάδικο το Ελληνικό Δημόσιο. Έτσι απορρίφθηκε ως ουσιαστικά αβάσιμη η ένσταση ιδίας κυριότητας.

4. Τα νομικά ζητήματα

Διόρθωση πρώτης εγγραφής: Η αγωγή του άρθρου 6 παρ. 2 Ν. 2664/1998 επιτρέπει, υπό τις νόμιμες προϋποθέσεις, αναγνώριση του δικαιώματος και διόρθωση ανακριβούς αρχικής εγγραφής. Στη συγκεκριμένη δίκη έγινε δεκτό και αίτημα γεωμετρικής μεταβολής με νέο ΚΑΕΚ.

Κληρονομική διαδοχή: Η απόφαση αναλύει τη διαφορά μεταξύ θανάτου πριν και μετά την έναρξη λειτουργίας του Κτηματολογίου: η ταυτότητα του δικαιούχου που πρέπει να εμφανιστεί στην πρώτη εγγραφή προσδιορίζεται με αναφορά στον κρίσιμο χρόνο. Εξετάζει επίσης τις διαφορετικές διαδρομές καταχώρισης της αποδοχής κληρονομίας.

Δικονομικές προϋποθέσεις: Ελέγχθηκαν το εμπρόθεσμο της αγωγής, η καταχώρισή της στο κτηματολογικό φύλλο εντός της νόμιμης προθεσμίας και τα απαιτούμενα κτηματολογικά έγγραφα. Η απόφαση διατυπώνει ακόμη θέση για το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ με παραπομπή στην ΑΠ 290/2023, καθώς και για την ενημέρωση περί διαμεσολάβησης όταν διάδικος είναι το Δημόσιο. Οι επιμέρους κρίσεις αξιολογούνται πάντοτε με βάση το εφαρμοστέο νομοθετικό καθεστώς.

5. Το αποτέλεσμα — και μια λεπτομέρεια που δεν πρέπει να παραβλεφθεί

Η αγωγή έγινε δεκτή. Αναγνωρίστηκαν ποσοστά 5/18, 3/18, 6/18 και 2/18 εξ αδιαιρέτου υπέρ των δικαιούχων που κατονομάζει το διατακτικό, διατάχθηκε η δημιουργία νέου ΚΑΕΚ 620,98 τ.μ. και η διόρθωση της κτηματολογικής εικόνας. Παρά τη δικαίωση των εναγόντων, τα δικαστικά έξοδα συμψηφίστηκαν, διότι το δικαστήριο θεώρησε ότι οι ίδιοι, με την παράλειψη υποβολής δηλώσεων, είχαν προκαλέσει τη δίκη.

6. Τι σημαίνει πρακτικά για έναν ιδιοκτήτη

Η ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη» δεν εξαλείφει αυτομάτως έναν πραγματικό εμπράγματο τίτλο, αλλά η διόρθωση απαιτεί κατάλληλη νομική και τεχνική διαδικασία. Η παλαιότητα των συμβολαίων, οι πράξεις νομής, προηγούμενες αποφάσεις και τα ακριβή γεωμετρικά δεδομένα μπορεί να αποβούν καθοριστικά. Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται στις προθεσμίες, στη νομιμοποίηση των κληρονόμων και στην ταυτοποίηση του ακινήτου. Κάθε φάκελος κρίνεται στα δικά του δεδομένα.

7. Η δική μας νομική παρατήρηση

Η ουσιαστική αξία της ΜΠρΑθ 5528/2026 είναι ότι αντιμετωπίζει το κτηματολογικό λάθος ως αποδεικτικό και εμπράγματο πρόβλημα, όχι ως απλή ανακολουθία μιας ηλεκτρονικής καταχώρισης. Το δικαστήριο συνέδεσε το ιστορικό κτήσης, την πραγματική άσκηση νομής, την ταυτότητα του ακινήτου και τη δικονομική δυνατότητα διόρθωσης. Η απόφαση δείχνει επίσης ότι η επιτυχία επί της κυριότητας δεν συνεπάγεται αναγκαστικά επιδίκαση δικαστικών εξόδων.

Πηγή: ΜΠρΑθ 5528/2026, δημοσίευση 19 Μαΐου 2026, ΙΣΟΚΡΑΤΗΣ – ΔΣΑ. Διαβάστε την πλήρη απόφαση ↗.