🏢 Αυθαίρετο σε κοινόχρηστο χώρο: Το τακτοποίησες — μπορεί να ζητήσει να το γκρεμίσεις;

Ένα από τα συχνότερα προβλήματα στις πολυκατοικίες αφορά αυθαίρετες κατασκευές σε ακάλυπτους, αυλές, πιλοτές, δώματα και άλλους κοινόκτητους ή κοινόχρηστους χώρους. ❓ Το βασικό ερώτημα είναι: «Αφού το αυθαίρετο τακτοποιήθηκε, μπορεί ένας άλλος ιδιοκτήτης να ζητήσει δικαστικά να το γκρεμίσω;» Η απάντηση δεν εξαρτάται μόνο από την πολεοδομική τακτοποίηση. Πρέπει να εξετάσουμε κυρίως το ιδιοκτησιακό καθεστώς του χώρου, τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, τον κανονισμό και τα δικαιώματα των συνιδιοκτητών. ⚠️ Στα σχετικά βίντεό μας δεν εξετάζουμε τα πολεοδομικά ζητήματα — κατηγορία αυθαιρέτου, πρόστιμο, τεχνικές προϋποθέσεις κ.λπ. Αυτά αποτελούν αντικείμενο του μηχανικού. ⚖️ Εμείς εξετάζουμε την ιδιοκτησιακή πλευρά. 🔑 Κοινόκτητο, κοινόχρηστο και αποκλειστική χρήση Οι έννοιες αυτές δεν είναι ίδιες. Ένας ακάλυπτος μπορεί να παραμένει κοινόκτητος, δηλαδή να ανήκει εξ αδιαιρέτου στους συνιδιοκτήτες, αλλά η σύσταση να έχει παραχωρήσει ένα συγκεκριμένο τμήμα του στην αποκλειστική χρήση ενός διαμερίσματος. 👉 Αποκλειστική χρήση όμως δεν σημαίνει αποκλειστική κυριότητα. Η βασική νομοθετική αφετηρία βρίσκεται στα άρθρα 1002 και 1117 ΑΚ και στον Ν. 3741/1929. 🔢 0%, πάνω από 50% ή 100%; Δεν υπάρχει ένα ποσοστό που να ισχύει για όλες τις περιπτώσεις. 🔴 100% – Ομοφωνία: Κατά τον γενικό κανόνα, όταν θέλουμε σήμερα να μεταβάλουμε τα δικαιώματα των συνιδιοκτητών επί των κοινών μερών — π.χ. να δώσουμε αποκλειστική χρήση σε έναν χώρο που μέχρι τώρα χρησιμοποιούν όλοι. 🟠 Πάνω από 50%: Το άρθρο 98 Ν. 4495/2017 προβλέπει ειδικές περιπτώσεις αυθαίρετης κατάληψης κοινόχρηστων χώρων στις οποίες απαιτείται συναίνεση άνω του 50%. 🟢 Χωρίς συναίνεση: Υπάρχουν επίσης ειδικές περιπτώσεις, όπως όταν η αυθαίρετη κατασκευή βρίσκεται σε τμήμα που έχει ήδη αποδοθεί με τη σύσταση στη συγκεκριμένη ιδιοκτησία σε αποκλειστική χρήση, όπου το άρθρο 98 §8 προβλέπει ότι δεν απαιτείται συναίνεση των λοιπών για την υπαγωγή. Υπό ειδικές προϋποθέσεις του άρθρου 98 μπορεί επίσης να προβλέπεται δυνατότητα τροποποίησης της σύστασης χωρίς την κλασική ομοφωνία. 🏗️ «Το τακτοποίησα. Άρα είναι δικό μου;» ❌ Όχι. Η πολεοδομική τακτοποίηση δεν αποτελεί από μόνη της τίτλο κυριότητας και δεν εξαφανίζει τα ιδιοκτησιακά δικαιώματα των άλλων συνιδιοκτητών. ⚖️ Χαρακτηριστική είναι η ΑΠ 1593/2025, όπου ο Άρειος Πάγος αντιμετώπισε κατασκευές σε κοινόκτητο και κοινόχρηστο ακάλυπτο. Η πολεοδομική τακτοποίηση δεν απέκλεισε τη δικαστική προστασία των δικαιωμάτων των λοιπών συνιδιοκτητών. Άρα: 👉 Πολεοδομικά τακτοποιημένο ≠ αυτομάτως ιδιοκτησιακά νόμιμο έναντι των συνιδιοκτητών. ⚖️ Τι αλλάζει αν υπάρχει αποκλειστική χρήση; Εδώ βρίσκεται η σημαντική διαφορά. Αν όλοι έχουν δικαίωμα σύγχρησης ενός κοινού χώρου και κάποιος τον καταλαμβάνει με μία κατασκευή, ο άλλος συνιδιοκτήτης μπορεί να επικαλεστεί προσβολή του δικαιώματος σύγχρησης. Αν όμως η σύσταση έχει ήδη παραχωρήσει το συγκεκριμένο τμήμα στην αποκλειστική χρήση ενός διαμερίσματος, η δικαστική συζήτηση αλλάζει. Το κρίσιμο ερώτημα γίνεται: ❓ «Ποιο συγκεκριμένο δικαίωμα του ενάγοντος προσβάλλεται;» Το δικαστήριο θα πρέπει να εξετάσει, μεταξύ άλλων: 🔹 τι ακριβώς προβλέπει η σύσταση, 🔹 αν ο ενάγων είχε δικαίωμα σύγχρησης του συγκεκριμένου χώρου, 🔹 αν παραβιάζεται ο κανονισμός, 🔹 αν η κατασκευή υπερβαίνει την αποκλειστική χρήση, 🔹 αν καταλαμβάνει άλλο κοινό μέρος, 🔹 και αν προσβάλλεται με διαφορετικό τρόπο δικαίωμα των συνιδιοκτητών. ⚠️ Αυτό δεν σημαίνει ότι όποιος έχει αποκλειστική χρήση μπορεί να κατασκευάζει ό,τι θέλει. Σημαίνει ότι η νομική βάση της διαφοράς είναι διαφορετική. 📂 Τι ελέγχουμε; 📑 Σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας 📖 Κανονισμό πολυκατοικίας 🏠 Τίτλους κτήσης 📐 Σχέδια της σύστασης 🔑 Τυχόν αποκλειστική χρήση 🏗️ Χρόνο και φύση της κατασκευής ⚖️ Και, αν υπάρχει αγωγή, ποιο ακριβώς δικαίωμα ισχυρίζεται ο ενάγων ότι προσβάλλεται. Γι' αυτό πριν ρωτήσουμε: «Χρειάζομαι 0%, 51% ή 100%;» ρωτάμε πρώτα: 📜 «Τι ακριβώς λέει η σύσταση;» 🔗 Περισσότερη νομική ενημέρωση & εργαλεία ⚖️ AskYourLawyer.gr — Νομική γνώση και online νομικά εργαλεία askyourlawyer.gr 📰 FocusNow — Ενημέρωση, ρεπορτάζ & απόψεις focusnow.gr 📚 Νομοθεσία / νομολογία που αναφέρεται: ΑΚ 1002 & 1117 • Ν. 3741/1929 • άρθρο 98 Ν. 4495/2017 • ΑΠ 1174/2023 • ΑΠ 1593/2025 #️⃣ #Αυθαίρετα #Πολυκατοικία #Κοινόχρηστα #Ακίνητα #ΟριζόντιαΙδιοκτησία #ΑποκλειστικήΧρήση #Ν4495 #Νομικά #Δικηγόρος #AskYourLawyer